7月5日，深圳市规划和自然资源局发布《深圳市建设用地开工竣工管理办法（修订稿）》，公开征求意见。

(资料图片)

收楼有期：要求1年内开工建设、4年内竣工，最快3年竣工、最长6年竣工。

《管理办法（修订稿）》进一步明确竣工定义、规范建设项目开竣工期限、优化违约金计收规则等。

7月3号，深圳南山区住建局也刚发了一则提醒购房者购房时的风险提醒，希望购房者们买房时擦亮眼睛。

提醒的都是新房“房产被抵押”、“影响办产权”的事。

2023年行已过半，上半年深圳新房供应也创了6年来的同期新高，今年上半年商品住宅预售量已达约2.5万套。

市场彻底走向“买方市场”，需求的速度没跟上供应的速度。置业者，很纠结。

对于置业者来说，了解“保交楼”、“防抵押”、“稳产证”，确实应该贯彻看房买房的过程。

保交楼，深圳大推进

自2020年8月份实行“三道红线”以来，深圳在保交楼方面表现不错，很多项目都在微信号上持续更新建设进度，许多项目也都按期入伙。

2023年，深圳这则《深圳市建设用地开工竣工管理办法（修订稿）》，表达了促进行业健康发展的决心。

收楼有期：要求1年内开工建设、4年内竣工，最快3年竣工、最长6年竣工。

细则明确

在划拨决定书签发之日或供应合同签订之日起1年内开工建设，自划拨决定书签发之日或供应合同签订之日起4年内竣工。

地下室≥3层的，可延长6个月。规模超过5万m2、10万m2的，各延长12或24个月。

根据项目规模的不同，竣工时间是有弹性的。

- 最快“3年竣工”：

建筑高度小与100米，建面规模小与5万m2。

- 正常“4年内竣工”：

3年半竣工的：建筑高度低与100米，建面规模5-10万m2。

4年竣工的：建筑高度低与100米，建面规模大于10万m2。

- 最长“4.5-6年竣工”，都是建筑高度高于100米的：

建面规模小与5万m2的：4年半竣工。

建面规模5-10万m2的：5年竣工。

建面规模大于10万m2的：6年竣工。

开发商的资金周转率，进一步降低。

前有三道红线，后有楼市去化降速，现在要求竣工保期，开发商的“资金杠杆、周转率”再次降低。

以后，只有“自有资金雄厚、运营方式稳健”的房企，才能活得好。

意见稿考虑地也很全面，比如：

适应范围：拨和出让用地，已取得国有土地使用权划拨决定书或已签订国有土地使用权出让合同、租赁合同、作价出资（入股）合同（以下简称供应合同）的建设用地开工、竣工管理。

超过规定、约定的开工期限未动工开发造成土地闲置的，按照闲置土地相关规定处理。

土地使用权人申请竣工延期的，应在竣工期届满前3个月内提出申请，并按申请延长竣工的期限缴纳违约金。

违约金标准为每延长1个月，按供应合同有偿使用价款的0.5%计收；不足1个月的，按1个月计算。申请延期只可延期1次且最长不得超过2年。

土地使用权人未申请竣工延期但实际竣工逾期的，逾期2年以内按照前款规定标准缴纳违约金。逾期满2年（含2年）的，土地使用权出让方可按供应合同有偿使用价款的20%计收违约金，如实际逾期期限按照前款规定测算应缴纳违约金的比例高于20%的，按实际测算的比例计收；也可以按划拨决定书或供应合同的规定、约定无偿收回土地使用权及地上建筑物、附着物。

供应合同约定以土地出让金为基数计收的，供应合同有明确土地出让金的，违约基数按供应合同约定的土地出让金确定；供应合同未明确土地出让金的，土地出让金按供应合同有偿使用价款的15%确定。供应合同约定以有偿使用价款为基数计收的，违约基数按供应合同约定的有偿使用价款确定。

小业主，以往更担心房企资金链崩溃以后，楼盘烂尾、不能收楼的问题，终于在政策面得到更多的保护了。

新房拒“药单”，买前擦亮眼

在二手房交易方面，以往是有个“药单”的概念。

什么叫药单？

就是卖家的房子，被查封。为什么被查封？那是因为业主债务问题，被贷方查封。贷方可能是银行，也可能是私人。

但是就是因为资金不好周转，业主就想卖房。回流资金，缓解压力。

产权有问题的二手房，在中介行业一般称为“药单”。

比如，法院（债务、合同纠纷）查封房，但还没上法拍。处理这种买卖单的，行内俗称解“药单”。

有些还没上法拍的那步的，有些优质资源直接可通过银行部门协调购买，也是解“药单"的一种。      @ 自立自达

可小白，是比较怕买药单的。

因为怕东拼西凑一大把钱，刚把原业主的红本从银行赎出，就马上被法院查封，房子不能过户。

只能再去诉讼，给房子再加一道查封？这简直是给自己找不愉快。

只有少数擅长“价格捡漏”的半专业人士热衷找药单：资深中介、金融、法务...。有相关经验，低价买药单、合法保证产权过户，就能赚地额外多一点。

现在这类问题，一方面是通过推广“带押过户”，来化解。

一方面是通过“法拍房”体系，来针对性解决。

二手房的“抵押”风险问题，在逐渐被优化解决。但是，新房会不会存在这种问题呢？

确实不乏有些资金短缺的房企，把在建的项目抵押给第三方，进而影响小业主的产权证办理、收楼等问题。

7月5日，起拍130.44亿的深圳世茂深港国际中心，在一拍中流拍。

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在@京东拍卖显示，

深圳市世茂新里程实业有限公司名下的深圳市龙岗区龙城街道12宗土地使用权及地上物，一拍流拍，起拍价约130.44亿，评估价约163.05亿元，虽然有近3万人围观此次法拍，但是无人报名。

在建新盘，资金有需要时，一般是：

土地抵押给资金方、银行

房源抵押给资金方、施工方、各供应商

所以“抵工程款房”就有点这意思，只是房源还没办正式抵押、产生了资金纠葛时会被查封。

近年，也不是没有这种情况。比如，深圳梅沙，就有个这样的事。

@买房之前

2022年4月，深圳梅沙街道星都梅沙天邸项目被爆接近烂尾，原本预期2022年上半年交房，却在2021年底陆续发现楼盘施工停滞、监管账户资金疑似为0、部分已出售房屋被查封等问题，楼盘接近烂尾。  @看房这件事儿

政府不仅仅是“提醒置业者”买房前关注抵押、产权类风险，更进一步，通过《深圳市建设用地开工竣工管理办法（修订稿）》来规范化改变这种情况。

明确竣工时间要求，资金链不好看的房企，就不会盲目拿地、盲目开工了。就算手上有地，也会务求与实力房企联合运作。

楼市正在筑底，供应正在放量。前车之鉴，置业者买房时确实应谨慎点。

深圳今年全年，可能新增近5万套新房。据深圳住房和建设局一手房预售房源数据统计，今年上半年商品住宅预售量约2.5万套（统计均含深汕，下同）。

三季度，计划再增约1.5万套住宅。加上四季度的潜在入市，去年新房预售增量将或超5万套。

供应增加，去化不快。

有的新房已迫不及待打折，希望尽量回笼资金。促销价格的诚意很足——甚至比“限价”更低一点，只求走量。

价格已经足够吸引，城市也还在茁壮发展。

唯一要注意的，就是这种产权、抵押的风险，和自己未来月供财力的可持续性了。

2023下半场：打折喜上喜

新房还在放量，下半年楼市还主一个“更抄底”。

最近，一则“福田新房8折”的消息，在社交媒体传播起来。

福田皇岗的某玺小户型，传出准备原地干到八折销售的消息。

问，就是双口岸、双地铁盘。说的有鼻子有眼。

600多万就能买上一套房，而且还是学校不错的那种？！

也有打个“工抵房”旗号的。

当楼市胶着了2年，行业也已经看得很明白：

短期内不大可能有超级刺激的政策，想卖房，那就把价格降下来吧。

2008年，深圳还出过某万新盘腰斩的事件。

2023年，深圳新房，也真的更普遍舍得在价格上让步了。

首当其冲的，就是大西部的沙井板块，新房已经决心往4万+单价去买。

西部：

不但300多万的3房将成主力，或许200多万总价的大2房也会主流起来。

这就是一个西部大手笔“抢掉东部客”的狠劲。

原本，东部是深圳刚需的主要供应区，主营两三房2-4百万这个段位。

但是尽管负责的是“深圳楼市低价区”，东部去化依然分化厉害，有的就卖地相当慢。

以上数据，手工查阅、难免误差，更有时效区别，仅供参考。

可哪怕东部市场都这样了，他们的唯存刚需，还是被“西部的西部”给盯上。

沙井的300万3房阵地一旦祭出，动摇的就是东部和光明的基本盘了。

价格厮杀，就如回到2013年的深圳楼市——你便宜，我便宜，大家都便宜。

2023年过半，深圳楼市中烤数据出台。

深圳二手交易量同比去年上半年，上涨了7成。但是，挂牌量还在继续增长。

希望卖房的人还是不少。

市场如妈

教你做人

任何极端的市场现象，都是不健康的现象。

中国楼市，确实曾经相当虚火。降火应该。不降火，就没办法对冲西方经济的波诡。

但是，健康的市场，价格要下得来，成交量也要上得去。并且，不能产生恐慌抛盘。

当以往沙井、光明二手7、8万成交的区域，新房已经往4万打折，这个泡沫算挤干净了。

而且，新房价格一折再折，已经在影响二手业主的持有耐心。

（数据来源：深房中协中介标准指数）

或许市场并不需要真正的救，但也是时候，鼓励合理置业了。

深圳2023楼市下半场，鼓励合理的需求入市，已经是当务之急。

必须把3、4万的底部市场给撑住，各方面的心态才会真理智。

何况，只有房子能卖出去，房企资金流才能正常转动起来，才更好保交楼、办产证。

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爱住家投研圈

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附：深圳市建设用地开工竣工管理办法（修订稿）

深圳市建设用地开工竣工管理办法（修订稿）

第一条【目的及原则】为加强土地供应批后监管，规范建设用地开工、竣工管理，提高土地利用效率，遵循“以用为先、依法进行、分类处理、节约集约”的原则，制定本办法。

第二条【定义】本办法所称开工，是指土地使用权人依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；使用桩基的项目，打入所有基础桩；其他项目，地基施工完成三分之一。保障性安居工程开工按照保障性住房建设相关规定执行。

本办法所称竣工，是指土地使用权人依法取得整宗地的规划条件核实或竣工验收备案相关证明文件。

第三条【适用范围】本办法适用于已取得国有土地使用权划拨决定书或已签订国有土地使用权出让合同、租赁合同、作价出资（入股）合同（以下简称供应合同）的建设用地开工、竣工管理。

政府投资类项目用地的开工、竣工延期按照本办法有关规定办理。

第四条【开工竣工期限】根据项目用地性质、建筑高度和建筑规模的不同，对划拨和出让用地的开工、竣工期限作如下规定。

（一）主体功能为住房类建设项目应在划拨决定书签发之日或供应合同签订之日起1年内开工建设，自划拨决定书签发之日或供应合同签订之日起4年内竣工。

（二）主体功能为非住房类建设项目的开工、竣工期限按下表规则确定。其中，建设项目地下室≥3层的，其开工日期可再延长6个月，竣工期限相应顺延。

*表格所称开工期限、竣工期限，均自划拨决定书签发之日或供应合同签订之日起算。

主体功能为非住房类但含居住功能的建设项目，居住部分开工、竣工期限按第（一）款规定执行，其他部分按上表执行。

建设项目竣工前经批准提高容积率（增加建筑面积，下同）的，按总建筑面积参照上表重新核定开竣工期限，开工期限自原划拨决定书签发之日或供应合同签订之日起算；在项目竣工后经批准提高容积率的，增加部分建筑面积按上表核定竣工期限，开工期限自补充协议签订之日起算。涉及开竣工逾期或闲置土地的，应先按规定处置完毕。

（三）线性工程（道路、综合管廊等）用地应在划拨决定书签发之日或供应合同签订之日起1年内开工建设，竣工时间按照项目可行性研究报告论证阶段发改部门批复的建设周期确定。

（四）除住房类建设项目外，出让用地存在地质条件特别复杂等其他特殊情形的，土地使用权出让方组织论证后，可对用地的开工、竣工期限再另行规定、约定。

第五条【权利义务】土地使用权人应当在项目开发建设期间，及时向土地使用权出让方报告项目开工、建设进度、竣工等情况。土地使用权人确实无法按划拨决定书或供应合同的规定、约定按时开工、竣工的，可按照本办法申请延长开工、竣工期限，并对不能按时开工、竣工原因进行说明并举证。

第六条【政府原因】政府、政府有关部门行为的原因（非土地使用权人自身原因）包括：

（一）因未按划拨决定书或供应合同规定、约定的期限、条件将土地交付给土地使用权人，致使项目无法按时开工、竣工的；

（二）因土地利用总体规划、城乡规划依法修改，造成土地使用权人不能按划拨决定书或供应合同规定、约定的用途、规划和建设条件按时开工、竣工的；

（三）因政府出台相关政策，需要对规定、约定的规划和建设条件进行修订的；

（四）因处置土地上相关群众信访事项等无法按时开工、竣工的；

（五）因军事管制、文化保护等无法按时开工、竣工的；

（六）政府、政府有关部门对特定区域或特殊类型的建设项目开发建设有其他强制性要求及其他行为，致使项目无法按时开工、竣工的。

因疫情、自然灾害等不可抗力导致无法开工、竣工的，按照前款规定办理。

第七条【政府原因确认程序】土地使用权人主张无法按时开工、竣工属本办法第六条规定原因的，应当提供原因说明材料和市、区主管部门出具的书面证明。书面证明应如实说明对地块施工的实际影响及影响的期间。

市、区主管部门按各自职责分工出具影响开工、竣工的书面证明。其中：属市级部门职责权限的，由市级主管部门出具书面证明；属区级部门职责权限的，由区级主管部门出具书面证明。因情况特殊或职权划分不清的，可报请区政府（新区管委会）协调或指定有关部门出具书面证明。

第八条 【政府原因的延期处理】因本办法第六条规定情形导致建设项目用地不能按时开工或竣工，土地使用权人申请延长开工、竣工期限的，土地使用权出让方应对未按时开工、竣工的原因进行认定，认定后按程序办理延期手续，签订补充协议重新约定开工、竣工期限。如土地使用权人对认定结果提出异议或存在其他特殊情形的，由土地使用权出让方报区政府（新区管委会）审定。

按前款规定延长开工、竣工期限的，不计收违约金，每次延期不得超过1年。延长开工期限的，竣工期限相应顺延。

第九条【企业原因的延期处理】除本办法第八条规定情形外，土地使用权人应当在划拨决定书或供应合同的规定、约定期限内按时开工，开工期限不予延期。超过规定、约定的开工期限未动工开发造成土地闲置的，按照闲置土地相关规定处理。

土地使用权人申请竣工延期的，应在竣工期届满前3个月内提出申请，并按申请延长竣工的期限缴纳违约金。违约金标准为每延长1个月，按供应合同有偿使用价款的0.5%计收；不足1个月的，按1个月计算。申请延期只可延期1次且最长不得超过2年。因企业自身原因造成土地闲置经处置后延长竣工期限的，不能因企业自身原因再次申请竣工延期。土地使用权人按规定缴纳违约金后，竣工期限按原供应合同约定的竣工期限顺延。

土地使用权人未申请竣工延期但实际竣工逾期的，逾期2年以内按照前款规定标准缴纳违约金。逾期满2年（含2年）的，土地使用权出让方可按供应合同有偿使用价款的20%计收违约金，如实际逾期期限按照前款规定测算应缴纳违约金的比例高于20%的，按实际测算的比例计收；也可以按划拨决定书或供应合同的规定、约定无偿收回土地使用权及地上建筑物、附着物。

土地使用权人缴清违约金后，由土地使用权出让方办理延长竣工期限的手续，签订补充协议重新约定竣工期限。

第十条【违约金计收基数】竣工违约计收违约金应以供应合同为依据。供应合同约定以土地出让金为基数计收的，供应合同有明确土地出让金的，违约基数按供应合同约定的土地出让金确定；供应合同未明确土地出让金的，土地出让金按供应合同有偿使用价款的15%确定。供应合同约定以有偿使用价款为基数计收的，违约基数按供应合同约定的有偿使用价款确定。

建设项目竣工前提高容积率的，竣工违约以整宗地的地价（包括提高容积率前的地价和提高容积率后补缴的地价）作为基

数计收违约金；建设项目竣工后提高容积率的，竣工违约以提高

容积率补缴的地价作为基数计收违约金。

第十一条【分期开发】划拨决定书或供应合同规定、约定分期开发建设并规定、约定了各分期的竣工期限的，竣工延期的违约责任按划拨决定书或供应合同规定、约定分别确定逾期竣工的期限和面积。划拨决定书或供应合同未规定、约定分期开发建设的，以整宗地竣工的时间确定逾期竣工的期限。

第十二条【规划条件核实】政府有关部门在受理土地使用权人申请办理整宗地建设工程规划验收手续或分期开发建设的最后一期规划验收手续时，应核查申请用地是否在划拨决定书或供应合同规定、约定的竣工期限内竣工。逾期竣工的，受理部门应告知土地使用权人在办理延长土地竣工期限手续后，方可办理有关规划和用地手续，并按最后一次规划验收的时点计收违约金。规划验收面积小于合同约定面积的，应在规划验收后按实际规划验收的用地面积及建筑指标签订补充协议。

第十三条 【监管职责】为切实加强建设用地供后开发利用监管，土地使用权出让方应进一步做好预警提醒工作，通过现场核查、闲置土地处置、竣工验收、开发建设进度跟踪管理等手段，构建土地利用全过程动态监管机制。

第十四条 【政策衔接】本办法实施前已签订供应合同但还未竣工的建设项目，因无法按时竣工申请竣工延期或实际竣工逾期的，违约责任按供应合同约定执行；供应合同未约定或约定不明的，按照本办法执行。实际逾期竣工满2年（含2年）的，土地使用权出让方可根据实际情况，与土地使用权人协商一致后，按土地出让金的20%计收违约金（供应合同约定违约责任按合同有偿使用价款计收的，按合同有偿使用价款的20%计收违约金）；也可以按供应合同约定，无偿收回土地使用权及地上建筑物、附着物。

第十五条【附则】本办法自发布之日起实施，有效期5年。本办法实施前我市发布的有关规定与本办法不一致的，以本办法规定为准。

附件2：

关于《深圳市建设用地开工竣工管理办法》的修订说明

为加强土地供应批后监管，规范建设用地开工、竣工管理，2018年9月我市出台了《深圳市建设用地开工竣工管理办法》（深规土规〔2018〕11号，以下简称《管理办法》），明确了建设项目用地开竣工标准、期限、原因认定及处理原则、监管职责等内容。《管理办法》对规范国有建设用地供后监管起到了积极作用，有效指导了我市建设用地开竣工管理工作。为做好《管理办法》修订工作，我局根据相关法律、法规和政策规定，结合我市实际，研究形成了《深圳市建设用地开工竣工管理办法（修订稿）》（以下简称《管理办法（修订稿）》）。现将修订情况说明如下：

一、修订背景

2021年6月，自然资源部印发《关于建立土地利用动态巡查制度加强建设用地供后开发利用全程监管的通知》（自然资办函〔2021〕1149号），要求建立土地利用动态巡查制度，建立建设项目跟踪、开竣工预警提醒、开竣工申报、现场核查等制度，切实加强建设用地供后开发利用全程监管。为加强建设用地供后监管，督促土地使用权人按期开发建设，规范开竣工管理，需从政策制度上进一步加以规范完善。

《管理办法》在近五年实施过程中，严格土地批后开竣工管理，切实有效提高了土地开发利用效率，但也遇到了一些新情况、新问题，需要进一步解释说明，明确处理规则。本次修订通过对政策进行评估，总结经验，及时调整开竣工规定，提高政策实施的有效性，加强土地供应批后监管工作。

二、修订的主要内容

《管理办法（修订稿）》在原有政策基础上，通过对竣工定义、开竣工期限、违约金计收等内容进行修改完善，进一步规范建设用地开竣工管理。修订的主要内容如下：　　

（一）进一步明确竣工定义

为衔接《深圳市建设工程竣工联合验收管理办法》相关规定，适应现行操作程序，《管理办法（修订稿）》将竣工定义修改为土地使用权人依法取得整宗地的规划条件核实或竣工验收备案相关证明文件。

（二）规范建设项目开竣工期限

一是明确主体功能为非住房类但含居住功能的建设项目，居住部分开工、竣工期限按住房类建设项目执行，其他用途部分仍按原有规定执行。二是对于建设项目竣工前后申请提高容积率的情形，分别明确建设项目重新核算开工、竣工期限规则。三是增加线性工程（道路、综合管廊等）用地的开工、竣工期限确定规则，线性工程项目应于合同签订之日起1年内开工，竣工时间根据项目可行性研究报告论证阶段发改部门批复的建设周期确定。

（三）优化违约金计收规则

在保持违约金计收标准不变的情况下，将违约金计收周期由3个月调整为以月为周期，违约金标准由每延长3个月按合同有偿使用价款的1.5%计收调整为每延长1个月按合同有偿使用价款的0.5%计收。

（四）明确违约金计收基数

结合实际情况，明确竣工违约金以供应合同为依据。供应合同约定以土地出让金为基数计收的，供应合同有明确土地出让金的，违约基数按供应合同约定的土地出让金确定；供应合同未明确土地出让金的，土地出让金按供应合同有偿使用价款的15%确定。供应合同约定以有偿使用价款为基数计收的，违约基数按供应合同约定的有偿使用价款确定。

（五）关于新旧政策衔接问题

本办法实施前已签订供应合同但还未竣工的建设项目，因无法按时竣工申请竣工延期或实际竣工逾期的，违约责任按供应合同约定执行；供应合同未约定或约定不明的，按照本办法执行。

专此说明。

——  END  ——

来源：咚咚找房，深房协，深圳规土局

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